부동산 상식 펌

 

■ 농어촌주택 규모와 양도세

도시에 집을 한 채 보유하고 있는 사람이 시골에 전원주택을 짓거나, 기존 농어촌주택을 매입하고자 할 때 세금에 주의해야 한다. 가장 고민스러운 것이 1가구 2주택 양도세 중과 문제다.

 

농어촌에 있는 작은 규모의 주택을 매입하거나 신축해 1가구 2주택이 돼도 기존에 도시에 갖고 있는 주택이 양도세 비과세 요건을 충족한다면 그대로 비과세 혜택을 받을 수 있다

 

 

농어촌주택은

수도권 이외의 읍·면 단위에 있는 집으로

대지면적 660㎡(200평) 이하,

주택면적 150㎡(45평) 이하, 기준시가 2억 원 이하 여야 한다.

여기서 기준 시가 2억 원 이하는 집과 부속 대지를 더한 가격이다.

 

 

새로 신축하거나 매입한 농어촌주택이 이런 조건을 충족시키고, 기존 주택이 양도세 비과세 요건을 갖추고 있을 경우 그 혜택은 그대로 유지된다.

 

즉, 양도세 중과 대상이 되는 다주택에서 소형 농촌주택은 아예 주택으로 간주되지 않는 것이다. 물론 이 경우 농어촌주택은 3년 이상 보유해야 한다.

또한 수도권 외 읍·면지역이 아닌 도시지역이나, 읍·면지역이라 하더라도 토지거래허가구역이거나 관광단지 등의 경우에는 2주택으로 간주돼 중과된다. 

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초보자분들 꼭 알아야 할 [확정일자 받는 법]

 

 

 

열심히 직장 생활을해서 번 돈으로 처음부터 집을 살수 있으면 좋겠지만 대부분은 전세부터 시작하게됩니다.

 

전세는 우리나라의 오래된 관행같은 제도로 그동안은 쭉 대체적으로 큰 문제점을 보이지 않았습니다.

 

그러나 요즘 깡통 전세라는 말을 누구나 한번쯤은 듣게되고 이럴땐 스스로 법의 보호를 받는 방법이 있습니다.

 

우리나라 임대차보호법에서는 근저당 설정이 없는 주택의 임대인이 다음 세가지의 조건을 갖추면 우선적으로 보호하는 규정이 있습니다.

 

1. 전입신고 2. 확정일자 3. 실제 거주 전입신고와 실제거주는 모두들 알고 계실테니 조금은 생소한 단어 "확정일자"에대해 알아보겠습니다.

 

확정일자를 받는 방법도 상황에따라 크게 세가지로 나눌수 있는데요

 

첫째. 가장 일반적인 방법으로 이사한날 해당 주민 자치센터로 신분승과 임대계약서를 지참하고가서

 

전입신고(전입 신고만 먼저 하시려면 인터넷 싸이트 민원24에서도 가능) 를 하고 임대계약서 앞면에 확정일자를 받는 방법입니다.

 

소정의 수수료(600원으로 기억)와함께 도장을 꽉 찍어줍니다.

 

둘째. 개인의 사정에 의해 전입 신고를 하기전이거나 할수없는 경우에 확정일자를 먼저 받으려면 주민자차센터 보다는 조금 낯선 곳인 등기소에 신분증과 임대차계약서를 지참하시고 방문해서 소정의 수수료(이경우는700원)를 내고 받는 방법이 있습니다.

 

여기서 잠깐! 

 

전입신고전 확정일자를 받아야하는 대표적인 경우는 뭐가있을까요?

 

요즘은 직장인의 전세자금 대출이 활발히 이루어지고 있는데요 이경우 대체적인 경우의 은행에서 소득증빙서류,주민등록등본,가족관계증명서와 함께 계약금 납부 영수증,확정일자를 받은 계약서 지참을 원합니다.

 

(전세 자금 대출의 경우 구비서류 및 대출금리, 대출한도는 은행마다 약간의 차이가있습니다.)

 

마지막. 살던 집에서 연장 계약을 할경우는 대체적으로 그냥 지나가는 경우가 많은데요

 

전세금액의 증액이 없었다면 무관하지만 만일 증액이 있을경우꼭 다시 확정일자를 받아야합니다.

 

또한 전세 금액의 증액으로 다시받은 확정일자는 증액 부분에 대해서만 보장하므로 기존 계약서도 꼭 잘 보관해야합니다.

 

소중한 자산 젠세금을 잘 지키시려면 임대계약서 작성 전 꼭 등기부 등본을 확인하시고 필요하시면 경우에따라 부채 내역을 완납한 증명서, 세금 완납 증명서 등도 확인해셔야 합니다.

 

특히 입주시에 새 아파트에 전세로 들어갈 경우 전세금이 다소 저렴하더라도 임대인의 대출 비율이 높은 주택은 피하는 것이 좋습니다.

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농막에 대한 농지법 조문 정리-농막을 주말주택처럼 쓰는 사람들이 늘고 있다-

 

[농막에 대한 농지법 조문 정리]1. 농업생산에 직접 필요한 시설로서 농업인이 자기의 농업경영에 이용하는 토지에 설치하는 시설일 것2. 주거목적이 아닌 시설로서 농기구,농약,비료 등 농업용 기자재 또는 종자의 보관, 농작업주의 휴식 및 간이취사 등의 용도로 사용되는 시설일 것3. 연면적의 합계가 20㎡ 이내일 것 (약6평 정도)4. 전기, 수도,가스 등 새로운 간선공급설비의 설치를 요하지 아니할 것즉, 상시주거용이 아닌 6평이하의 농막은 농지전용허가나 신고를 받지 않고 할 수 있다는 내용입니다. 보통 수도권 지방에 전원주택 부지가 500평에서 1,000평 사이로 매물이 많이 나옵니다. 그러면 우선 농막을 설치하여 전원생활을 체험하는 준비 단계를 가지고 본격적으로 전원주택을 신축할 경우 이놈의 농막을 매각하거나 작업실로 사용하면 될것같습니다.

 

---농막 관련 기사---

 

 

“농막을 주말주택처럼 쓰는 사람들이 늘고 있다” 농지전용허가 않고 20㎡까지 설치할 수 있고 취사나 샤워시설도 가능

 

농막은 공장에서 제작해 이동식으로 설치하는 경우가 많다. 트럭에 실어 이동하고 있는 농막.전원주택을 지를 계획으로 이숙자씨는 횡성군 안흥면 지구리에 밭을 구입했다. 막상 집을 지으려고 알아보니 농지전용에서부터 건축신고에 이르기까지 집 짓는 절차도 복잡하고 비용도 수월찮게 들었다. 경기도 안 좋은데 목돈을 마련하는 것이 당장 부담됐고, 또 섣부른 계획으로 전원주택을 지으면 후회한다고 이야기를 하는 경험자들이 많아 좀 더 시간을 갖기로 했다. 몇 년간 농사를 지으며 땅과 친해진 후 집을 어떻게 지을 것인가에 대해 결정하는 것이 현명하겠다는 판단에서다.대신 살고 있는 아파트에서 오가며 농사를 지어야 하기 때문에 농막을 한 채 구입해 설치했다. 농사를 짓는 짬짬이 쓸 수 있는 공간으로는 전혀 손색이 없다. 소형이라 비용부담도 없고, 이동식이기 때문에 나중에 집을 지을 때 다른 곳으로 옮겨갈 수도 있다. 내부를 조금만 손보면 언제든지 주택으로 쓸 수 있는 집이다.이 씨처럼 도시에 사는 사람들이 농촌지역에 전원생활을 목적으로 농지를 구입한 후 전원주택 짓기 전, 실습용으로 농막을 찾는 사람들이 부쩍 늘고 있다. 아파트 팔고 전원주택을 옮겨 탈 생각으로 시골에 농지를 구입해 둔 사람들이 최근 부동산 경기침체로 아파트 거래가 안 되자 전원주택 계획도 미뤄지고 있다. 이런 사람들이 전원주택용으로 구입해둔 농지에 농사도 짓고 주말주택처럼 활용할 목적으로 농막을 설치하는 사례가 많다. 도시에 살며 아예 세컨드하우스 용으로 농막을 설치하는 사람들도 많다. 집을 지으려면 까다로운 절차를 거쳐야 하고 비용도 많이 들지만 농막을 그렇지 않다. 또 주택이 아니기 때문에 다주택자 양도세 중과 등 세금에서도 자유롭다.

대부분 이동식으로 설치농막은 먼 거리에서 농사를 짓는 사람들이 농기구·농약·비료·종자를 보관하거나 잠깐의 휴식을 취하기 위해 농지에 설치할 수 있는 창고다. 논이나 밭, 과수원 등에 농지전용허가 절차를 거치지 않고 20㎡(6평)까지 지을 수 있다.농막은 주택처럼 사용할 수는 없다. 주거시설로 이용되는 것을 막기 위해 전기·수도·가스 시설 설치가 허용되지 않았으나 작년 11월부터 농림수산식품부는 농업인들이 농막에서 간단한 취사나 농작업 후 샤워를 할 수 있도록 간선공급설비 설치를 허용했다. 농막에도 전기·수도·가스 설치가 가능해진 것도 농막을 찾는 사람들이 부쩍 는 이유 중 하나다.예전에는 농막의 주 아이템은 컨테이너박스였다. 그야말로 창고 외의 용도로는 활용하기 힘들었는데 최근 들어서는 농막도 고급화되고 있다. 목조주택이나 황토집 등 전원주택을 짓는 방식으로 구조를 하고, 외관도 뾰족지붕을 하는 등 화려하게 변하고 있다. 농사철에 잠깐씩 머물 수 있는 집으로는 손색이 없고 겨울철에 이용해도 문제가 없을 정도로 단열도 뛰어나다.현장에서 지을 수도 있지만 대부분 집 짓는 업체에 주문을 하면 공장에서 제작해 트럭에 싣고 와 설치해 준다. 이동식 주택을 사오는 경우에는 이동에 문제가 없을 정도로 구조가 견고한지 확인해야 한다. 도로가 좁거나 굴다리와 같이 집을 실은 트럭이 통과할 수 없는 경우, 현장에 설치작업하기 어려운 경우도 있으므로 현장여건을 고려해 주문해야 한다.

비용 들어도 제대로 된 집 선택가격은 천차만별이다.단순하게 컨테이너박스라면 200만원 선에서도 가능하지만 지붕을 씌우고 단열을 제대로 하면 가격은 달라진다. 간단한 주방시설이나 바닥난방 등을 하여 주택처럼 사용할 수 있는 농막은 20㎡(6평) 크기에 700만~1,200만원 정도한다. 운반비와 현장 설치비는 대부분 별도다. 주택 내부에 배선공사는 완벽하게 돼 있지만 외부로부터 수도와 전기 등을 인입하는 공사는 별도로 해야 한다. 싼 가격만 보고 선택하면 단열이나 구조에 문제가 생긴다. 단순한 창고가 아니라 주말주택처럼 쓸 계획이면 단열에 문제가 없고 하자도 없어야 한다. 비용이 들더라도 제대로 된 집을 선택하는 것이 좋다.아무리 작은 농막이라 하더라도 주택으로 사용하려면 필요한 인허가를 받아야 한다. 농지전용을 하고 건축신고를 한 후 착공해 사용승인(준공)을 받아 사용해야 한다. 이런 일을 개인적으로 하기 힘들기 때문에 측량설계사무소와 건축사무소의 도움을 받아서 하고 비용이 발생한다. 이런 절차를 거쳐 주택을 지으면 건축물대장이 만들어지고 주택수에도 들어간다.하지만 농사를 지으면서 창고처럼 사용할 목적의 농막은 이런 절차가 필요 없다. 면사무소에 신고만으로 가능하다.

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황토 흙집짓기에 대한 설명입니다...!!

황토에 대한 정의..

 

황토의 효소 성분은 인체에 독소제거, 분해력, 정화작용을 하고 탁월한 온,습도 조절은 물론 원적외선을 내뿜어 생체세포를 활성화 시켜주고

시멘트 독을 제거하는 역할을 하며 근래에 다시 황토주택에 대한 인식이새롭게 바뀌어 가고 있고 또 많은 주택들이 황토로 건축되어지고 있다.

 

황토집에 대해 짓기 쉬운 집,

또는 저렴한 비용으로도 지을수 있는 집이란 생각을 하는 사람이 많다.

사실 어떤 측면에서는 황토집은 짓기 쉽고 또 저렴한 비용으로 지을수 있다.

 

그러나 황토집은 재료보다 인근비가 큰 비중을 차지하고 있다.

따라서 황토집은 자기가 직접 배워서 짓게 되면 저렴하게 지을수 있는 집이지만, 또한 그렇게 짓기 쉬운 집도 아니다.

 

황토집을 제대로 짓기 위해서는 평당 건축비 2백30~3백만원 정도는 생각하여야 하고 건축기간도 3~4개월은 잡아야 한다.

또 전문적인 기술자도 있어야 한다.

 

단순히 황토집은 쉽고 값싸게 지을수 있다는 점에서 접근하면 실패하기 쉽다.

 

황토집은 토속적인 외관과 건강주택으로서의 장점으로 접근하여야 실수가 없다.

 

자재로서 황토가 가격이 저럼한데도 불구하고 집짓는 비용이 만만찮은 것은 인건비 때문이다.

 

인건비만 해결할수 있다면 가장 저렴한 가격에 황토집을 지을수 있다.

게다가 황토도 쉽데 얻는다면 집짓는 비용은 많이 줄어든다.

 

예를들어 황토는 자신의 땅에서 구하고 가족들끼리 어울려 집을 짓는다면 저렴한 비용으로 황토집을 지을수 있다.

 

그러나 흙의 속성과 흙을 다루는 기술을 습득하지 않으면 좋은 지을 수 없다.

황토집을 개인적으로 짓겠다고 달려들었던 사람이나 지어본 사람들은 하나같이 황토를 다루는 기술이 없어서,

제대로 된 황토기술자를 만나지 못해 애를 먹었다고 말한다.

 

황토집을 짓는 방법은 여러가지다.

특히 벽을 어떻게 하느냐에 따라서 황토집은 기능이나 외관 등 큰 차이가 난다.

 

황토집 짓기의 가장 고전적이고 서민적인 방법은 벽체 골조를 세운 후 양쪽으로 흙을 입혀서 짓는 방법이다.

이 방법을 맞벽치기라 하고 그렇게 만들어진 벽을 삼벽조라 부른다.

 

 

시공방법..

 

1. 터닦기..

집 지을 장소가 정해지면 터를 집짓기 좋게 닦아야 한다.

일정한 깊이로 구덩이를 파고 모래나 자갈, 돌 등을 놓은 후 흙으로 다지면 터닦기는 끝난다.

 

예전에 집을 지을 때는 집이 들어갈 만큼 구덩이를 판 후 돌을 쌓고 그 위에 굵은 모래와 천일염을 섞어 다진 후

그 위에는 참숯을 부수어 넣고 다졌다.

이것은 방충과 방습 그리고 방부효과를 노려서다.

 

터가 닦여지면 그 위에 주춧돌을 놓는데 서민주택에는 자연석을 사용하였다.

또 호화주택에서는 기둥이 들어갈수 있도록 홈을 파고 그 패인 곳에 소금을 넣은 후 기둥을 세웠다.

 

 

2. 기둥 및 골조 세우기..

주줏돌 위에 기둥을 세우고 나서는 차례로 보를 건다.

골조가 만들어지면 서까래를 올리게 된다.

서까래를 걸 때는 되도록이면 촘촘히 걸어야 하중을 많이 받아도 문제가 생기지 않는다.

벽면도 세부골조를 세워 벽체를 만든다.

 

우선 기둥에 구멍을 뚫어 기둥과 기둥을 가로로 연결시켜 나무를 댄 후 이 가로로 댄 나무에 세로로 힘살을 박아 넣는다.

 

벽면의 힘살이 완성되면 힘살에 수수깡이나 겨릅, 대나무, 싸리나무 등을 사용 가로로 외를 촘촘히 댄다.

 

 

3. 지붕 얹기..

서까래 위에 흙이 떨어지는 것을 방지하기 위한 나무판을 깔고 그위에 흙을 덮는다.

서까래 위에 흙을 깔 때는 약간 질척한 황토로 12㎝정도 되게 발라주고 천장 쪽에서 다시 곱게 도배하듯이 발라 마무리 한다.

 

이렇게 지붕 위에 흙을 올릴 때는 단열과 관계가 깊으므로 신경 써야 한다.

흙을 올린 위에 다시 기와를 올리든가 이엉을 올린다.

지붕을 얹을때는 수평 맞추는 것에 신경 써야 한다.

 

초가지붕의 경우 이엉을 엮을 때부터 크기를 맞추어야 지붕 끝선이 수평을 이루고 물매가 좋다.

지붕을 덮을 때는 지붕끝 추녀에 맞추어 한바퀴 돌려 덮고 새끼줄로 촘촘히 묶어 놓는다.

 

계속하여 층이 지게 덮어 나간다. 마지막으로 용새를 올려 놓은 후 새끼줄로 지붕 전체를 엮어주면 초가지붕이 마무리 된다.

최근에는 아스팔트 싱글로 지붕을 하는 경우도 많다.

 

4. 벽 만들기..

서까래를 올리고 벽체가 완성되면 그 벽체에 흙을 쳐야 한다.

흙치기를 하기 전에는 우선 흙을 다져야 하는데 이 흙을 다지는 기술이 황토주택을 짓는데 가장 중요한 기술이다.

 

흙벽을 만들었을 때 벽이 갈라지든가 아니면 흙이 떨어져 나오는 이유는 바로 흙다지기에 실패하였기 때문이다.

 

흙다지기를 할 때는 물을 뿌려가며 흙알갱이 하나하나에 수분이 스며들수 있도록 충분히 밟아주어야 한다.

다진 흙은 곧바로 사용하지 말고 며칠동안 물을 뿌려가며 덮어두었다가 사용하는 것이 좋다.

며칠간 충분히 숙성시킨 흙으로 벽을 만들었을 때 갈라지지 않는다.

벽은 세번에 걸쳐서 치는데 처음 치는 벽을 초벽이라 한다.

 

초벽은 황토에 짚을 5㎝정도 되게 썰어 넣고 물을 많이 부어 질게 다진 후 사용한다.

벽을 바를 때는 벽체 골조를 사이에 두고 양쪽에서 각각 2㎝정도의 두께로 마주보고 발라준다

 

초벽이 끝나면 재벽을 치는데 재벽은 초벽을 친 위에 짚을 넣지 않은 순수한 황토만으로 곱게 발라주면 된다.

재벽이 끝나면 사래로 친 고운 흙에 풀이나 모래, 강회,백시멘트 등을 섞어 벽표면을 마무리해 발라준다.

이렇게 하면 견고하여 벽이 터지지 않게 되는데 이것을 새벽이라 한다.

 

새벽을 할 때는 땅쪽에 가까운 곳의 벽면은 강회나 석회를 섞은 황토를 발라주면 큰 비나 장마에 벽을 보호할수 있다.

 

새벽까지 끝나 마무리 된 벽의 두께는 8~12㎝정도 된다.

이러한 벽치기의 방법을 맞벽치기라 하고 이렇게 만들어진 벽을 삼벽조라 한다.

 

 

5. 구들 놓기..

방바닥에는 구들을 놓아야 한다.

구들은 집의 보온에 관한 것이므로 많은 기술을 요한다.

아궁이 쪽과 연결시켜 바닥을 파고 몇개의 불목을 만들고 불목 끝에는 굴뚝 쪽으로 가는 홈을 만들어 준다.

 

불목은 아궁이보다 30㎝ 정도 깊이 파고 아랫목에서 윗목으로 갈수록 얕게 파 45도 정도 경사지게 해준다.

 

불목끝의 가는 홈은 불목보다 깊이 파 주어야 굴뚝을 통해 찬바람이 들어와도 온기를 지속시킬수 있다.

불목을 만든 후에는 두께 10㎝정도의 화강암으로 구들장을 놓는다.

 

 

6. 방바닥 만들기..

구들장이 놓여지면 그 위에 황토를 발라 방바닥을 만들게 된다.

방바닥을 만들 때는 그 가운데다 숯이나 쑥을 넣은 후 황토를 바르면 건강에도 좋다.

 

또 수맥파를 차단 하기 위한 동판을 깔아준 후 그 위에 황토를 덮는다.

방바닥을 바를 때는 보리풀이나 볏짚, 솜 등을 섞은 황토로 발라주면 단단하고 갈라지지 않는다.

 

또 찰수수풀에 쑥이나 소나무 등의 가루를 함께 사용하면 향도 좋고 오래간다.

이렇게 하여 황토집이 완성된 후에는 15일동안 하루에 세번이상 군불을 지펴 서서히 마르게 해주어야 한다.

 

처음 말릴 때는 습기가 차 연기가 잘 안빠지는데 차츰 마르게 되면 연기가 잘 빠진다.

 

 

 

향토벽의 종류..

 

1. 삼벽조..

앞에서 설명하였듯이 맞벽치기로 만든 벽을 말한다.

기둥과 기둥을 가로질러 나무를 대로 그 가로나무에 힘살을 넣은 후 수수깡이나 겨릅, 대나무, 싸리나무 등을 칡넝쿨과 새끼로 엮어 벽체 골조를 세운다.

 

또다른 방법은 힘살대신 새끼줄로 바둑판과 같이 가로세로 촘촘히 엮어 벽체를 만들어도 된다.

 

이 벽체를 사이에 두고 양쪽에서 흙을 발라 마무리 하는 벽이다.

벽에 흙을 바르는 것을 '흙을 친다'고 하는데 흙을 칠 때는 세번에 걸쳐서 친다.

초벽은 짚을 썰어 넣어 흙을 질게 하여 2㎝정도의 두께로 발라주고 재벽은 사래로 친 고운 흙으로 발라준다.

 

재벽이 끝나면 다시 사래로 친 흙에 모래나 강회, 백시멘트 넣고 마무리해준다.

이 마무리 작업을 새벽이라 한다.

이렇게 하여 만든 벽의 두께는 12㎝정도 된다.

이 두께는 별도의 단열처리를 하지 않는 이상 단열에 문제가 생길수 있다.

 

2. 황토 블럭벽..

현재 짓고 있는 황토집도 황토블럭을 이용하는 경우가 많다.

황토로 벽돌보다 큰 블럭을 만들어 건조시킨 다음 그 블럭을 쌓아서 집을 짓는다.

 

블럭을 만들 때는 짚을 썰어 넣고 충분히 갠 후 철판으로 만든 블럭틀에 넣어서 찍어 낸다.

 

블럭틀은 나무로 만들수 있으나 작업을 매끄럽게 하기 위해서는 철판으로 하는 것이 좋다.

 

짚을 썰어 넣은 황토를 잘 이긴 후 틀에 넣고 다음 모양이 만들어 지면 꺼내서 응달에 말린다.

 

직사광선을 바로 받지 않게 비닐하우스를 만들어 그 안에서 말리는 것이 좋다.

한 이틀정도의 시간이 필요하다.

 

블럭의 크기는 보통 벽돌보다 4~5배 크게 만들어야 한다.

이 블럭을 그늘에서 잘 말린 후 쌓아서 집을 짓는다.

블럭을 쌓을 때는 층마다 잘 개어진 흙을 발라주어 블럭의 틈새가 벌어지..지 않게 만든다.

그리고 표면을 다시 흙으로 발라주면 된다.

블럭의 질감이 좋아 표면 처리를 별도로 하지 않아도 나름대로의 독특한 멋이 있다.

 

 

3. 황토 벽돌벽..

황토를 블럭을 만드는 것과 같이 벽돌로 만들어 집을 짓는다.

벽돌의 대량생산만 가능하다면 황토집을 짓는 방법 중 가장 좋은 방법이라 할수 있다.

 

황토벽돌의 대량생산을 위해 꾸준히 연구하는 사람들이나 업체가 늘어나고 있는데 충남 병천의 김정덕씨의 경우 10㎝×19㎝×32㎝ 크기에 10㎏무게의 벽돌을 찍어내는 기계를 이용, 황토벽돌을 생산하고 있다.

 

30평형 집을 짓는데 필요한 황토벽돌은 4천장 정도다.

황토벽돌 만들기는 황토집에 관심을 갖고 있는 사람은 누구나 한번쯤 생각해 보았을 정도로 연구할 여지가 많다.

 

황토집의 질을 높이고 건축기간을 단축시키는 것은 바로 이 황토벽돌에 달려 있다.

황토벽돌을 만드는 방법에는 재래식 방법인 완전 수작업의 경우와 기계를 이용하는 방법 등 두가지로 나눌수 있다.

 

재래식방법은 손수 흙을 갠 후 벽돌 틀을 만들어 손으로 찍어내는 방법이다.

이렇게 하면 품질은 양호하나 표면이 거칠고 대량생산이 불가능 하다.

 

기계를 이용하였을 때는 대량생산이 가능하고 외부표면이 정교하나 품질은 손으로 직접 만들었을 때보다 떨어진다.

 

이런 측면에서 볼때 좋은 집을 짓는데는 벽돌을 손수 정성들여 만들어 사용하는 것이 좋다.

 

 

4. 황토담틀벽..

고전적인 방법으로 콘크리트의 거푸집을 연상하면 된다.

거푸집과 같이 나무판자로 틀을 만들고 그 틀속에 황토를 채운 후 다져서 벽을 만들어 낸다.

 

콘크리트는 벽 하나를 통채로 거푸집을 만들지만 황토의 경우에는 아래에서부터 20㎝ 정도의 넓이로 올라가면서 벽을 만든다.

이것을 담틀이라 한다.

 

이렇게 담틀로 벽을 만들 때는 완성된 담틀에 흙을 다져 넣는 일이 가장 중요하다.

담틀에 사용하는 흙은 물기가 없게 하여 넣은 후 막대기로 단단하게 다져 주어야 한다.

그만큼 노동력이 필요하다.

 

담틀로 벽체를 만든 집을 담집이라고 하며 벽면이 견고하고 아름답다.

 

 

5. 집게벽..

삼벽조와 같이 흙을 쳐서 벽을 만드는데 위로 올라가면서 중간중간에 통나무를 대고 흙을 눌러준다.

귀틀집과 비슷하지만 가로대는 나무가 기둥을 벗어나지 않는다.

 

 

6. 주먹흙벽..

벽돌로 쌓아 벽을 만드는 것과 같은 방법인데 벽돌대신 흙을 주먹만 하게 빚어서 사용한다.

황토벽이 안터지는 이유 황토집을 지어본 사람들은 하나같이 '벽면이 자꾸 터져 고생을 많이 하였다'고 한다.

 

아무리 잘 발라도 황토벽의 표면은 갈라진다.

이렇게 황토벽에 금이 가는 것은 물을 머금고 있던 황토가 마르면서 수축되기 때문이다.

 

이렇듯 황토벽에 금이 가는 것을 방지하는 것이 황토집 건축의 최고 기술이다.

보통 황토벽이 터지지 않게 하기 위해서 강회나 백시멘트를 황토에 섞어 쓴다.

황토를 이길때 강회나 백시멘트를 10%정도 섞어 사용하면 벽이 터지지 않고 견고해 진다.

그러나 이 방법은 황토 고유의 효능을 떨어뜨릴수 있다.

 

또 하나의 방법은 황토로 블럭을 만든 다음 이것을 불에 달구어 구어낸다.

이렇게 구운 블럭을 다시 잘게 부수어 가루를 만든 다음 벽체에 발라주면 벽이 터지지 않는다.

 

 

 

황토와 통나무를 이용한 벽 두가지..

 

1.귀틀집..

예전 산간지방에서 통나무와 흙을 이용하여 지은 집이다.

통나무를 긴 성냥을 사각형으로 쌓아올리듯 쌓고 그 빈공간을 흙으로 채워 마무리 하였다.

근래들어 이 귀틀집을 응용하여 지은 짖들이 생겨나고 있다

 

2.황토통나무벽..

통나무 자른 것과 황토를 이용하여 벽을 만든다.

벽 단면을 가로질러 통나무토막을 놓고 황토벽을 만든다.

황토벽에 나무토막을 박아 넣는 식이다.

 

이때 통나무는 전나무나 소나무, 잣나무를 사용한다.

사용하는 통나무는 껍질을 벗겨야 한다.

이유는 건조되었을 때 껍질이 몸통에서 분리되어 따로 놀기 때문이다.

 

또 제대로 건조되지 않은 통나무를 사용할 경우 벽을 만들고 난 후 건조되면서 통나무의 부피가 작아져 벽에 틈이 생길 수 있다.

 

통나무와 황토를 같이 사용하기 때문에 벽면의 질감이 아릅답다.

이 방법으로 10평 정도의 주택을 지을 경우 황토가 15톤 트럭으로 한대분량, 통나무 8백~9백개가 들어간다.

 

 

황토주택의 좋은점..

 

1.황토집은 숨을쉬기에 습도조절.항균.탈취.소취효과가 뛰어나다.

황토는 습할때는 습기를 흡수하고 건조할때는 습기를 발산하여 항상 쾌적한 환경을 제공하여 여름에는 시원하게, 겨울에는 따뜻하게 하여준다.

2.황토는 "태양에너지의 창고"이기에 축열효과.온열효과가 있어 보온성이 뛰어나며 원적외선의 방출로 신경통.아토피.천식 등에 효과있다.

황토는 원적외선을 방출하여 사람의 몸을 편안하게 하여주고 숙면의 효과가 크며 혈액순환을 원활하게 하여 건강한 삶을 살게 한다.

 

3.황토는 방음.전자파 흡수효과가 있다.

 

4.황토집은 음이온 발생기다.

 

5.황토집에는 집진드기가 번식하지 못한다.

 

6.황토집은 일반주택보다 수명이 길다.

 

7.황토집은 편안함과 안정감을 주어서 정신건강에 좋다.

 

8.황토는 단열재로서도 훌륭하지만 축열효과도 뛰어나 에너지 절감 효과가 크다.

 

 

황토주택의 문제점..

 

1. 황토집은 좋은황토를 구하는데 어려움이 있다.

(황토벽돌에 생석회.석고.백시멘트.경화제 등을 섞는데 이물질을 섞으면 건축페기물에 속한다)

 

2. 황토집은 기초공사가 어려우며 배수공사를 잘 해야한다.

 

3. 황토집은 공사기간이 많이 소요된다.

 

4. 황토집은 건축공법이 복잡하고 일손이 많이 든다.

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관리지역에서 건축 할 수 있는 건축물및 규모 

          (보전관리,  생산관리,  계획관리  지역의 차이점)

국토의 계획 및 이용에 관한 법률

도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역을 말한다.

이러한 지역은 다음과 같이 관리지역으로 지정하여 관리한다.

① 보전 관리 지역 : 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나,       자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역

② 생산 관리 지역 : 농업·임업·어업을 위해 필요하나 농림지역으로 지정하기 곤란한 지역

③ 계획 관리 지역 : 도시 편입 예상지역 또는 제한적 이용·개발을 하려는 지역이다.종전의 국토이용관리법에서 준농림지역으로 구별하던 용도지역을 난개발을 방지하고 선계획-후개발을 위하여 국토이용관리법과 도시계획법을 통합하여국토의 계획 및 이용에 관한 법률로 개정하면서 준도시지역과 준농림지역을 관리지역으로 개편한 것이다. 당시 준농림지역은 준도시지역으로 용도를 변경하여 아파트 등을 건설하였는데, 이 때문에 토지이용이 문란하다 하여, 이와 같은 세 가지로 개편하고 다시 지정하였는데, 각 지방자치단체의 작업이 순조롭지 않아 장기간 소요되었다. 계획관리지역으로 지정되는 지역은 땅 값이 급등되는 등의 부작용도 생겼다. 관련법은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이다.

 

 

관리지역세분화의 결과, 종전에 관리지역으로만 분류되던 지역이 다시 보전 - 생산 - 계획관리지역으로 나누어 진다. 계획관리지역으로 분류되는 관리지역은 지자체에 따라 다르지만, 대개 관리지역의 40% ~ 60% 수준으로 하고 있다.  

 

 

계획관리지역과 여타 관리지역의 차이는 크게 세 가지인데,

 

첫째로는 건폐율과 용적율이 다르며,

 

둘째로는 이용할수 있는 범위가 달라, 숙박시설과  음식점은 계획관리지역에서만 가능하고

 

셋째로는 계획관리지역은 2종 지구단위계획을 세워서 아파트도 지을수 있으나, 여타의 관리지역은 그렇지 않다.

 

구체적으로 보면, 계획관리 지역으로 지정되면 제2종근생시설인 일반음식점, 연면적300㎟ 이상의 휴게점, 공장설림 등이 가능해 토지의 활용가치가 높아지고,

 

보전관리 지역으로 지정될 경우에는 현재 관리지역 안에서 건축할수 있는 건축물중 제 1종근린생활시설인 소매점, 연면적 300㎟ 미만의 휴게점 목욕탕, 의료시설, 창고시설 등을 건축할수 없으며, 또한 공동주택(아파트 제외), 숙박시설, 공장, 자동차관련시설, 관광관련시설을 건축할수 없어 토지의 활용가치가 현저하게 떨어지게 된다 

생산관리 지역은 문화시설, 창고시설, 관광휴게시설 등을 건축할수 없어지며, 건축행위를 할 때도 관리지역보다 심한 규제를 각종 법률에 의 해 적용받게 된다 이러한 차이로 말미암아 계획관리지여고가 보전 생산관리지역 간에는 큰 땅값의 차이가 나게 되는 것이다.

 

보전 생산 계획관리지역 허용행위 비교 

 

 

구  분	보전관리 지역	생산관리 지역	계획관리 지역
허용 용도	단독주택   제1종 근린생활시설(휴게 음식점 제외)   제2종 근린생활시설 중 일부(일반음식점 및 단란 주점 제외)   문화 및 집회시설 중 종교집회장   의료시설   창고시설(농업, 임업, 축 산업, 수산업용에 한함)   위험물저장 및 처리시설   동물 및 식물관련시설 중 일부   그 외 다수	단독주택   공동주택(아파트 제외) 제1종 근린생활시설 중 일부   제2종 근린생활시설 중 일부(일반음식점 및 단란 주점 제외)   창고시설(농업, 임업, 축산 업, 수산업용에 한함)   공장 중 일부(도정공장,식 품공장과 읍,면지역에 건 축하는 제조업의 공장 중 일부)   위험물저장 및 처리시설   그 외 다수	단독주택   공동주택(아파트 포함) 제1종 근린생활시설   제2종  근린생활시설   창고시설   숙박시설(면적합계 660㎟ 이하 3층 이하에 한함)   공장 중 일부(부지면적이 1만㎟ 이상인 것 등)   위험물저장 및 처리시설   그 외 다수
제2종 지구단 위계획	제안 불가능	제안 불가능	제안 가능
건폐율/용적률	20% / 80%	20% / 80%	40% / 100%

                                                               ( 지자체 조례에 따라 변경될 수 있습니다)

 

주변환경이 좋은 토지를 매수하시어 펜션을 하신다면 일단 기본이론인 용적율 건폐율을 알아야 멋진 펜션을 구상할 수 있을 것입니다 흔히 우리가 보통 취급하는 토지가 관리지역이 많습니다 위 도표를 보시면 계획관리에서 용적율은 100 이고 건폐율은 40 입니다 200 평자리 전원주택지 토지가 있으면 건축 바닥 면적 80평만 집을 지을 수 있습니다 그리고 층수는 2,5층(건평 200평)입니다  이런 기본 이론만 아셔도 토지 고수입니다

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수익형 부동산시장에 보이지않는 지각변동을 몰고올 상가 권리금 보호방안이 조만간 발표될 예정이다. 이르면 정부가 이달말쯤 이에대한 발표할것으로 보인다. 

소위 말하는 상가 권리금이란, 법률상의 용어는 아니지만 임대차 계약과 별도로 영업을 하면서 설치하는 시설이나 장소적 이익, 영업권 등과 같은 유형 무형의 이익과 관련해 임차인간에 지급되는 금전을 의미하는데 1960년대 이후 우리나라 급속한 도시발달 과정에서 상가점포의 수요가 공급을 훨씬 상회하는 상황이 지속되면서 발생한 임차권 프리미엄을 말한다.

금번 상가 권리금 보호방안은 권리금에 대해 부당하게 개입한 상가주인에게 법적인 책임을 지워서 상가임차인의 권리금 회수기회를 보장하고, 법으로 권리금을 명시해 권리금자체를 제도권 안으로 끌어들이는 데 초점을 맞추고 있는 방안이다.

 

사실 권리금을 둘러싸고 그동안 상가임대인과 임차인간 숱한 갈등과 분쟁으로 대부분의 자영업을 영위하는 상가 임차인들은 법의 보호를 제대로 받지못한채 억울한 피해를 보는 일이 비일비재하게 발생했던게 사실이다.

장사가 잘되어 무형의 가치가 생성되고 영업권에 대한 가치가 형성되면서 자연스레 발생하는 소위 권리금에 대해 그동안 법에서는 거의 간섭을 하지도 보호해주지도 않았던게 사실이었다.

주택과 달리 상가의 경우에는 절대적으로 상가임대인이 갑의 위치를 점하면서 월세는 월세대로 받고, 나중에 임대차기간 만료시에는 나가라는 식으로 임차인에게 정당한 법적방법이라는점을 근거로 하여 임차인의 권리금에 대해 인정하지 않고 사실상 임차인이 나간후 그 권리금을 고스란히 임대인이 취하는 경우도 많아 상가권리금은 그동안 오랜기간동안 논란거리였고 수정보완하여야 할 대상이었음에도 불구하고 마땅한 법적 근거가 없어 사실상 정부가 방치하다시피한 쟁점이었다.

이런 문제점을 정부가 드디어 팔을 걷어부치고 나선 것이다. 정부의 방안대로라면 권리금을 둘러싼 분쟁이 상당부분 감소해 상가를 임차하여 삶을 영위하는 자영업자들의 영업 안정성이 상당부분 강화될 가능성이 높아 긍정적으로 평가되고 또한 이런 방안으로 그동안 불합리하고 억울하게 권리금을 빼앗겼던 상가임차인들에게는 상당한 희소식이 아닐 수 없어 이번 상가권리금 보호방안은 기대가 크다.

이러한 제도에 관련한 정부부처에 따르면 상가 권리금 보호방안은 상가임차인을 보호하는 것이 그 핵심인데 상가 권리금이 현행법에 규정되지 않다보니 그동안은 임차인끼리 암암리에 권리금이 거래되다 보니 권리금을 제대로 돌려받지 못 하는 일이 속출하였던게 사실이다.

다행히 뒤늦은 감은 없지 않지만 정부가 그동안 말많고 탈많았던 상가권리금에 대해 분쟁의 소지를 줄이고 임차인의 정당한 영업권을 일부 인정하고 일부이긴 하지만 상가임대인의 횡포에 제동을 걸 수 있는 방안을 마련한 것은 자영업의 안정성과 활성화에 상당히 긍정적인 영향을 줄것으로 보여 기대를 모으고 있다. 다만 상가권리금 보호방안은 수익형 부동산시장에는 적지 않은 파급력을 가져올 수 있다. 즉 상가분양시장이나 매매시장이 상대적으로 위축될 수 있는 측면이 있다는점이다. 

예컨대 상가를 분양받거나 매수하여 임차인을 들이고 월세를 받다가 장사가 잘되거나 하는 경우 임대인은 겉으로는 표현하지않지만 무형으로 형성되는 상가의 영업가치가 임차인만의것이 아니고 자신의 것인것처럼 일부 생각할수 있는것이고 이러한 매력이 상가투자로 흡인되는 요인이 돼왔던 사실이었지만 이번 정부방안대로라면 상가임대인은 사실상 상가 권리금에 대해서는 딴 마음(?)을 품기가 사실상 곤란해지게됐다. 

따라서 상가시장에서 상가투자의 매력이 감소할 수 있는 가능성이 충분히 있다. 또한 이렇게된다면 수익형부동산시장의 대표적인 상품인 상가가 오피스텔이나 분양형호텔같은 경쟁 수익형상품에 밀리는 현상이 나타나 상가시장이 위축될수 있는 가능성도 예상된다.

 

금번대책이 향후 발표가 되고 이후 공청회등을 통해 여러의견을 수렴한뒤 법제정으로 시행된다면 이런 가능성은 현실이 될 수 있다. 따라서 상가에서 오피스텔이나 분양형호텔로 투자자들의 이동과 투자금의 이동이 일부 나타날 가능성도 없지 않다. 

초저금리시대에 수익형상품이 투자대세가 되가고 있는 시점에서 갑자기 정부에서 발표할 예정인 상가권리금 보호방안은 수익형 부동산시장에 지각변동을 일으킬수도 있는 적지않은 파급력을 지닌다고 볼수있는 것이다. 

수익형 부동산시장에 진입하려는 투자자들의 경우 금번 방안을 당분간 예의주시하지 않으면 안될것같다. 아울러 이제 상가에만 의존하지 않고 다양한 수익형 상품에 대해 공부하고 발품을 팔고 옥석을 가리는 노력을 기울이지 않으면 ‘상가하나 분양받아 월세나 받으며 편하게 노후를 보내자’라고 하는 생각이 독이 될수 있는 시기가 올수도 있다. 수익형부동산시장은 이제 상당한 혼란과 상품간 경쟁이 치열해지고 수익형상품의 옥석을 가리기도 더욱 어려워진 시대가 도래할것같다. 

수익형부동산 투자를 고려하시는 분들은 금번대책을 예사롭게 여겨서는 안되고 반드시 추이를 지켜보고 움직여야 할 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

시골에 집을 지을때 신고나 허가사항

 

모든 건축은 착수하기 전에 신고나 허가를 득해야 합니다. 대부분 바닥면적 100㎡(약 30평)이하인 소형건축[농가주택]은 건축신고 대상으로 착공신고 -> 사용승인(준공)의 절차를 거치게 됩니다. 건축인허가 대행료는 150만원 가량입니다. 이는 건축설계 비용이 포함된 것이 아니며, 건축설계도면은 건축주가 제공하고 건축신고 및 준공처리까지 대행해 주는 것에 대한 비용입니다. 물론 건축 준공에 필요한 정화조준공필증, 가스사용승인서, 측량성과도 등도 별도로 제공해 주어야 합니다. 인허가에 소요되는 기간은 대략1~2주이며 농지전용후 건축을 한다면 동시에 대행해 주는 곳에 의뢰하는 것이 효율적이며 처리기간을 줄일 수 있습니다. 부지가 지목상 대지가 아닌 임야나 전, 답인 경우에는 대지로 사용하기 위한 전용절차를 거쳐야 합니다. 대부분의 도시외 지역은 건폐율이 20~40%이므로 예를 들어 23.5평(건물18평+데크5.5평)의 건축을 위한 대지의 면적은 최소 60평에서 120평을 전용해야 하지만 이보다는 여유있게 200평 가량을 전용하는 것이 좋습니다. 이는 향후에 창고나 기타 시설물을 추가로 지을 수 있을 뿐만 아니라 대지 면적에 여유가 있다면 잔디를 심는다든가 조경을 할 수 있는 등 농지보다 규제가 적어 이용이 자유로우며, 지가가 상승되어 재산 가치가 높아질 수 있기 때문입니다. 다만 현재 도시지역에 주택이 있다면 200평(660㎡)미만으로 전용해야 1가구 2주택 중과세에 해당되지 않습니다. 또한 농지전용을 신청하기 전에 전용 가능 면적이 어느 정도인지를 확인할 필요가 있습니다. 시·군에서는 최대 전용면적을 일반주택 300평, 농가주택 200평으로 정하고 있으며, 전용 가능 면적에 대해서는 사전에 해당 지자체에 문의하여 확인하십시요. 그리고 농지전용은 본인이 직접 할 수도 있지만 복잡하기도 하며 해당 기관에 수차례 방문해야하는 번거로움이 있어 대부분 용역을 주게 됩니다. 농지전용은 건축사사무소가 아닌 토목측량설계사무소의 업무이므로 해당 토지를 관할하는,군청 부근의 토목측량설계사무소에 의뢰해야 합니다. 건축공사 업체에 대행 의뢰를 맡길 수도 있으나 다시 해당 토지가 소재하는 곳의 토목측량 설계사무소에 용역을 주게 \되므로 이중의 경비가 발생할 수 있습니다. <비용 안내> 1.농지보전부담금 = 전용농지의 개별공시지가 × 30% × 전용면적(㎡) 2.경계측량 및 분할측량 = 약60만원(지역과 면적에 따라 차이가 있음) 3.농지전용대행료(토목측량설계사무소) =약200만원(업체에 따라 차이가 있음) 4.기타 공채, 인지대, 면허세 등 = 약10만원 가량 농지전용시 경계복원측량을 반드시 해야 하며, 지적측량은 대한지적공사에서만 할 수 있는 것이며 측량에 관련한 것도 용역을 의뢰한 토목측량설계사무소에서 일괄 진행하므로 건축주는 측량시 입회만 하면 됩니다. 측량은 경계복원측량과 건물현황 측량에 따라 그리고 지역과 면적, 필지수에 따라 비용과 처리기간이 다릅니다. 경계복원측량은 경계가 불분명하거나 대지경계선에 근접하여 건축하는 경우와 인접토지와 분쟁의 소지가 우려되는 경우에 반드시 실시해야 합니다. 경계복원측량은 150평 1필지 기준으로 군 지역은 23만원, 시 지역은 30만원, 구 지역은 35만원 가량의 비용이 소요됩니다. 대지일 경우 경계가 뚜렷하거나 대지경계선에서 확실히 떨어져 건축할 경우에는 경계측량 없이 건축후 건물현황측량만 할 수 있습니다. 건물현황측량은 900평 1필지당 군 지역은 14만원, 시 지역은 18만원, 구 지역은 21만원 가량의 비용이 소요됩니다. 지적분할측량은 900평 1필지당 군 지역은 15만원, 시 지역은 20만원, 구 지역은 25만원 가량의 비용이 소요됩니다. 측량시 처리기간은 동 지역은 5일 이내, 읍면 지역은 7일 이내로 규정되었지만 대부분 지연되는 경우가 많으므로 미리 신청하는 것이 좋으며 사전에 측량일자를 지정할 수도 있습니다. 또한 측량실시 하루 전에는 익일 측량실시 가능여부 확인과 방문시간에 대하여 사전 연락을 해 드립니다. 토목공사에는 건축 예정 부지의 지반을 돋우거나 파내는 성토 및 절토작업, 또는 지반을 평평하게 고르는 정지 작업, 집주변의 경사지에 석축이나 옹벽을 쌓는 일, 경사지나 법면에 잔디를 심는 일, 배수관이나 측구 설치, 그리고 진입로를 개설하거나 도로와 마당에 자갈을 깔고 콘크리트 포장을 하는 일 등이 있습니다. 소형건축물을 지을 때의 바닥정지공사는 경사가 특별히 심한 곳외에는 별도로 하지 않고 다른 공정(토목공사, 상하수도공사, 정화조매설공사)과 함께 진행하는 경우가 대부분입니다. 그 외에도 지반이 약하면 지반보강공사를 해야 하고 도로가 좁으면 인력으로 소운반해야 하는 등의 비용 차이가 날 수 있으므로 예산을 세우실 때 체크하시기 바랍니다. 이런 토목공사는 해당토지의 조건이나 여건에 따라 크게 차이가 있으므로 주변의 경험자에게 조언을 구하거나 인근의 토목공사 또는 중장비 업체에 문의하시면 도움을 받을 수 있습니다. 전기공사는 크게 외부(외선)와 내부(내선)공사로 구분합니다. 한전주까지의 전기선 가설(한전주, 변압기 설치 포함)에 필요한 설계 및 외부공사는 한전에서 시행하는 것이며, 외부전기인입공사를 할 때 현장 200m 이내에 한전주가 있다면 전기인입비는 부가세포함 150,700원 이며, 보증 예치금은 200,000원(용량 3㎾ 기준이며 용량이 늘어나면 보증금도 증가함)으로 합계 350,700원을 한전에 납부해야 합니다. 임시용은 350,700원에 설계조정공사비가 추가됩니다. 한전주까지의 거리가 200m 이상이면 1m당 51,700원씩 비용이 추가됩니다. 최종 한전주에서 집까지의 전기배선 설계 및 전기계량기 부착과 전기선 연결은 건축주가 선정한 전기공사면허업체가 시행하게 됩니다. 전기 신청은 개인 또는 전기공사면허업체가 대행할 수 있지만 내선설비공사는 전기공사업체에 의뢰하도록 되어 있으므로 전기신청업무까지 포함하여 의뢰하게 됩니다. 건축주는 전기공사면허업체에게 대행을 의뢰하고 비용만 지불하면 되며, 아울러 건축공사시 전기를 사용해야 하므로 사전에 임시전기를 사용할 수 있도록 요청해야 합니다. 전기가 없는 지역이라면 공사시 이동식 발전기를 사용해야 하므로 추가 비용을 지불해야 하며 특히 섬에서는 별도의 비용이 발생됨을 유의해야 합니다. 전기공사면허업체에서는 주택내 배선공사는 별도로 하고 전기신청비용을 30∼35만원 정도 받고 있습니다. 또한 내부전기공사 중 배전판에서부터 실내조명, 콘센트 등의 공사는 건축공사비용에 포함하는 것이 일반적이며 외부인입공사는 건축공사비용에 포함하지 않는 별도 공사로 하는 것이 일반적입니다. 마을에서 너무 멀면 전기 가설비가 증가하므로 사전에 예산을 세울 때 주의하여 참고해야 합니다. 참고로 상시주거용이 아닌 주말주택같은 경우 전기설치 비용이 부담스럽다면 이동식 발전기로 사용할 수도 있습니다. 조명용 소형발전기의 경우 650~950W는 15~25만원, 1㎾는 25~30만원(조명 및 컴퓨터 등 가능) 정도가 예상되며, 일반용 소형발전기는 3㎾에45~55만원(냉장고등 일반가전제품 사용가능) 정도의 비용이 들어갑니다. 외선 전기가설 소요기간은 한전주 및 변압기 설치가 필요한 지역은 약 1개월이며, 전기선으로만 (내선설비공사만 필요한 경우) 가능한 지역은 약 1주일 정도가 걸립니다. 내선, 외선 공사가 모두 끝나면 계량기가 제대로 설치되었는지 한전에서 점검을 하게 됩니다. 시골이라도 간이 상수도가 되어 있는 곳이 많으므로 건축예정지 주변에 상수도관로가 지나간다면 약간의 관로(파이프) 연결비용으로 상수도를 이용할 수 있습니다. 상수도 또는 간이상수도시설이 되어 있는 곳은 누구나 무상으로 사용할 수 있는 곳과 일정한 시설비를 지불하고 이용할 수 있는 곳이 있으므로 마을주민이나 이장에게 문의해 보는 것이 좋으며 더러는 수량이 부족하여 신규로 이용할 수 없는 지역도 있습니다. 이처럼 상수도 시설이 기존에 되어 있다면 대지 인근에서 가장 가깝거나 공사에 유리한 곳에서 연결해야 하며, 비용은 땅을 파고 묻는 비용과 인건비, 자재대가 있으나 다른 공정(하수도, 배출, 정화조 매설 등)과 함께 진행하면 좀 더 유리합니다. 한편 대부분의 전원주택의 경우 마을과 어느 정도 거리를 두고 짓는 일이 많아 마을 공동우물을 사용하지 않고 대부분 지하수를 개발하게 됩니다. 지하수 개발비용은 사용용도와 그 지역의 지하수 사정 즉, 지표수위와 수질 및 지질과 상관이 있습니다. 지하수 관정은 소형관정과 중형관정, 대형관정으로 구분되며, 지표수위가 높고 수질이 좋다면 소형관정으로 가능하지만 그렇지 않다면 중형이나 대형관정이 필요합니다. 그러나 더러는 대형관정으로도 물이 나오지 않거나 식수로 사용할 수 없는 오염된 지역도 있으므로 해당 토지 인근의 지하수 개발업체에 의뢰하는 것이 좋습니다. 보통 지하수 개발에는 인허가 비용을 포함하여 소형관정은 150만원, 중형관정은 500~600만원, 대형관정은 1,000만원 가량이며 지역의 여건과 업체에 따라 다를 수 있습니다. 참고로 소형관정비용 150만원은 착정비, 내외관자재,인허가 및 수질검사비, 모터펌프, 모터보호공이 포함된 비용이며, 지하수 개발에 있어 이 사항들이 포함된 금액인지 확인하는 것이 좋습니다. 또 지하수는 반드시 본인 토지에 개발할 필요는 없으므로  이웃토지의 수맥이 좋다면 해당 토지주의 동의나 사용 승낙을 받아 착정할 수 있습니다. 가정에서 사용할 용도로 지하수를 개발하는 경우 동력장치가 없을 때는 신고와 허가 과정을 거치지 않아도 되지만, 동력장치가 있을 경우 1일 양수능력이 100톤에 토출관 직경이 40㎜이하면 신고만으로 가능하고 1일 양수능력이 100톤에 토출관 직경이 40㎜를 넘으면 허가를 받아야 지하수를 개발할 수 있습니다. -하수도 공사 하수도 공사는 배출이나 매설 조건이 양호하다면 맨홀공사와 상수도 인입공사를 포함하여 동시에 진행하는 경우 50~60만원 정도 예상됩니다. 그러나 가까이에 배출할 곳이 없다면 인접토지의 지하로 매설해야 하는 경우가 있는데 이 때 반드시 토지주의 사용승낙을 받은 후에 시공해야 합니다. 또한 담장이나 도로를 관통하거나 제방 등을 절개하고 하수관을 매설할 경우에는 해당 시설물 소유주의 동의를 받아야 합니다. -상하수도 배관공사 위의 지하수개발 및 정화조 공사 외에 상하수도 연결배관 및 오하수 배출공사는 정화조를 시공하는 업체에서 동시에 진행하는 것이 비용이 절감할 수 있고 빨리 처리할 수 있습니다. 배관 및 부동전, 맨홀 등의 자재비 25만원과 인건비 25만원 가량이며 정화조공사와 별도로 시공한다면 포크레인 비용 35만원이 추가됩니다. 외부에 수도를 설치할 때는 반드시 부동전을 설치하고 전열선을 감아놓는 것이 좋습니다. 상하수도 배관공사시에는 지하매설물이 있는지 확인해야 하며 타인 소유의 도로나 담장 등의 시설물을 관통해야 하는 경우는 반드시 사전 승낙을 받은 후 시공해야 합니다. 정화조는 그 지역에 하수종말처리시설이 있는 곳이라면 관로까지 연결하는 비용이면 가능하지만 대부분 시골의 단독주택은 30평까지는 5인용 1톤의 오수합병정화조(20ppm미만)를 설치하게 되며, 비용은 오수처리시설(정화조) 50만원과 포크레인 사용료 35만원, 인건비 35만원(배관공 1인, 보조 1인), 배관자재 약 10만원, 인허가 대행료 및 경비 약20만원 등을 포함하여 150~200만원 가량입니다. 30평 이상 75평 미만의 주택은 10인용(2톤) 오수합병정화조를 설치해야 하며 20~30만원 정도의 비용이 추가됩니다. 그러나 수변구역이나 자연환경보존지역, 수질보전특별대책지역1권역 같은 곳은 10ppm 미만 처리능력의 오수합병정화조를 시공해야 하며 비용은 250~300만원 가량입니다. 정화조 시공시에는 오수 및 하수를 흘려보낼 곳(배출)이 있는지 유의해야 하며 해당 토지의 인근 정화조 업체나 상하수도시공업체에 대행을 맡기거나, 철물점 또는 건재상등에서 알선을 대행을 맡길 수도 있습니다. 상시거주용 주택이라면 기름보일러로 난방을 해야 하지만 겨울철에 관리를 소홀히 하면 보일러 동파로 인해 큰 낭패를 볼 수 있습니다. ‘외출’ 등으로 동파방지기능을 설정했어도 정전시에는 자동으로 기능이 회복되지 않아 동파될 우려가 있으므로 특히 유의해야 합니다. 더욱이 주말주택처럼 혹한기에 자주 사용하지 않는 건물이라면 건식난방(전기난방필름 등)을 고려하는 것이 좋습니다. 전기필림난방 방식은 동파의 위험도 없고 보일러실이 따로 필요하지 않아 관리가 손쉬운 반면에 최대전력소모가 평당 600W에 이르므로 10평을 동시에 난방하려면 6㎾의 전력을 필요로 합니다. 가정용 전기가 3㎾~5㎾이므로 10평을 동시에 난방하기엔 무리가 있으므로 나누어서 난방을 해야 하는 불편과 위험이 있으며 겨울철에 연속해서 사용한다면 전기요금의 누진세로 인하여 수십만원의 전기료가 예상됩니다. 또한 온돌처럼 대류난방이 아니므로 전기장판처럼 방바닥은 뜨거워도 건물 내부의 공기는 따뜻해지지 않는 어려움이 있습니다. 그리고 온수를 사용하기 위해서는 순간온수기(25~30만원)를 따로 설치해야 합니다. 이처럼 전기필림난방의 단점과 불편함에도 불구하고 전기필림난방을 권하는 것은 동파 때문이며 아닌 주말주택에서는 선택이 아닌 필수라고 생각합니다. 특히 주말주택이나 농막인 경우에는 전기장판을 사용하거나 장작난로나 스토브 등으로 보조난방을 하는 방법도 고려해 볼 수 있습니다. 가스 설치는 가스 및 가스통 보증금, 가스 배관, 설치비, 가스 안전검사, 보험료를 포함하여 30만원 정도의 비용이 들어가며, 인근의 가스 설치하는 업체에 요청한 후 보험료 영수증을 보관해 두어야 합니다. <해당 전문업체에 의뢰해야 하는 것> - 농지전용 : 토지인근의 토목측량사무소 - 전기(외선)공사 : 토지인근의 전기공사면허업체 - 지하수개발 : 토지인근의 지하수업체 - 가스설치 : 토지인근의 가스업체 - 측량 : 해당지적공사 - 건축인허가 : 토지인근의 건축사사무소 ※ 관련비용 예시 예를 들어 200여 평의 전(또는 답)을 농지전용하여 25평의 주택을 신축하는 경우의 관련비용은 다음과 같습니다. ① 농지전용비 : 공시지가의 30% ②측량 : 분할측량비 16~25만원, 경계복원측량 25~40만원,건물현황측량 15~22만원(경계가 확실하고 민원이 발생하지 않는다면 건물현황측량만으로도 가능합니다.) ③ 채권 구입 기타경비 : 약20만원 ④ 농지전용 대행비 : 150~200만원 ⑤ 건축인허가 대행비 : 150만원~200만원 ⑥ 전기인입비용 : 60만원 ⑦ 지하수개발 : 150만원(인허가, 수질검사, 자동모터 포함) ⑧ 정화조 : 오수처리시설 5인용 150만원 ⑨ 배관공사 : 50만원 상기 전항 비용산출 은 약간의 차이가 있을수 있으므로 이해 해서 참고 하시기 바랍니다 농지에 건축시에는 토지의,성토,절토,정지가 일어나므로 개발행위 허가를 받으면 농지전용은 개발행위허가에 포함되는 과정이됩니다. 그러므로 개발행위허가를 받아서 건축하는것이 정석입니다. 농지전용만으로 건축시 절토,성토를 하면 개발행위위반이됩니다.